地产市场，一片萧瑟。

原设计赴港上市的万达，陷入逆境，启动境内债重组；*家被香港高等法院颁令清盘的房企泛起；千亿房企即将被强制退市……

幸亏，地产细分领域泛起了新征象。

这一边，5月8日，国际物流巨头普洛斯称设计出售中国部门资产，以削减债务水平。

另一边，同在物流地产赛道的京东产发，正在排队上市，并在海内、国际市场四处买地、买物业。

▲京东产发股权结构，图片源自公司招股书。

5月4日，京东在破费30亿买下的地块上，正式动工“京东青年城”项目，设计建成近4000套矜持员工租赁公寓，引发一片热议。

英气给兄弟们盖屋子背后，刘强东正通过旗下的京东产发，搜集巨量物业、土储，俨然成为“隐藏田主”。

扩张凶猛，外洋物业两年增10倍

很长一段时间，刘强东频仍在外洋露面，只要一回国，就登上热搜。

他此前在外洋不仅陪产、照顾妻子，还在探索外洋的生意，在国际市场“买买买”。

4月下旬，市场新闻称，京东产发斥资2.5亿英镑（约合21.43亿人民币），收购高盛位于英国的大型物流资产包，类型包罗办公空间、工业工厂和物流仓储空间。

倘若此番生意乐成，生意金额将刷新今年中资投资英国的最高纪录。

英国是京东的主要阵地。早在2022年10月，京东斥资4400万英镑（约合3.68亿人民币，收益率为4.7%）收购了全球三大零售企业之一、英国连锁超市Tesco位于英格兰北部都会唐卡斯特（Doncaster）的一个配送中央。

2022年7月22日，京东产发再斥资约6000万英镑（约合5亿人民币）买下Milton Keynes的物流客栈，位于伦敦卫星城。

京东产发欧洲区认真人Cen Shen曾示意，“收购英国客栈的投资，能够带来强劲的租赁回报和增值潜力，在未来几年会继续在英国和欧洲投资优质地段的资产。”

除英外洋，京东产发还结构了印度尼西亚、荷兰、越南等地。

2021、2022年，是京东产发出海动作凶猛的两年。据京东产发招股书，住手2022年终，京东产发的外洋总物业数目到达67.9万㎡，体量相比2020年翻了近10倍。

▲京东产发物业数目，图片截自招股书。

随着结构越来越大，京东产发外洋收入更高了。从收入上看，外洋进账正在激增，从2021年的5415万，升至约1.78亿元。

▲京东产发收入情形，图片截自招股书。

据招股书，住手2022年12月31日，京东产发已于中国29个省级行政区及外洋4个国家开发、拥有或治理219个物流园区，已完工物业、开发中物业及土地贮备总面积跨越2000万㎡。

固然，海内依然是京东产发的主要阵地。现在，在海内的物业及土储数目依然最多，住手2022年终，约有2265.7万㎡，项目数目共计211个，相比之下，外洋总面积照样个“零头”。

凭证仲量联行讲述，住手2022年12月31日，京东产发资产治理规模总额人民币937亿元，总修建面积超2000多万㎡，按修建面积盘算，在亚洲排名第三，在中国排名第二。

至此，刘强东已经坐稳物流地产行业前排位置。

▲京东系已有多家上市公司，无冕财经制图。

在3月30日，京东产发赴港递交上市申请书，如若乐成上市，刘强东将坐拥京东系第五家上市公司。随着资源疆土的扩大，若排队中的京东科技、京东工业也上市，京东系公司总市值靠近万亿规模。

跟国际巨头、李嘉诚抢生意

在京东产发前面，有一个绕不开的对手——普洛斯GLP。

普洛斯中国的掌门人是梅志明，一位美籍华人。

京东、阿里、亚马逊都曾是梅志明的客户，在互联网零售业如火如荼之时，作为客栈提供商、服务商的普洛斯疯狂占有中国市场，向这些巨头提供高标仓。

沿着这样的生长脉络，普洛斯成为全球*的物流地产运营商，在海内外拥有大量物业和土储。

2019年6月，梅志明主要多时的一笔生意落定。

那时，黑石出资187亿美元收购普洛斯美国部门物流资产，涉及的物流资产总面积1.79亿平方英尺（约合1660万㎡）。

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有趣的是，这宗生意的底层资产，是2014年普洛斯从黑石收购所得。

在2014年时，梅志明带着普洛斯杀入美国市场，与新加坡政府投资公司团结投资，以81亿美元收购黑石旗下全美*工业地产基金IndCor。

直到5年后，黑石将卖出的资产买回，普洛斯因此赚钱百亿美元。

刘强东在做的事，跟梅志明很像。

京东产发服务于京东物流，认真物流产业园的拿地、设计、开发、运营等。

除了扩大规模，各处拿地、买物业之外，京东产发与市场接轨，客户有宝马、原本生涯、良品铺子、永辉超市等。

“包租公”生意不是物流巨头*的蛋糕，更大的想象在REIT（全称为“Real Estate Investment Trust”），即不动产投资信托基金赛道。

普洛斯是REIT的早期玩家，例如普洛斯REIT是中国首批公募基础设施REITs之一，底层资产包罗普洛斯北京空港物流园、通州光机电物流园、广州保税物流园、增城物流园、顺德物流园等。

▲中金普洛斯REIT产物结构图。

李嘉诚家族也正在加码REIT市场。5月9日，长江实业旗下竞投公司拟就伦敦证券生意所上市的CIVITAS SOCIAL HOUSING PLC提出建议现金收购要约，以收购所有已刊行及将予刊行股本，生意金额预计超4.85亿英镑（约48亿港元）。

现在，刘强东与普洛斯梅志明、李嘉诚家族一同站上REIT市场。

今年2月，“嘉实京东仓储物流封锁式基础设施证券投资基金”（以下简称“京东仓储REIT”）宣布。

▲京东仓储REIT近期一起走低，图片来自东方财富网。

这是首只民企仓储物流REIT，由京东（京东世纪商业）100%持有，中国人民保险团体成员嘉实基金为公募基金治理人，委托京东产发（京东东鸿）为运营治理机构。

焦点资产是京东产发旗下的位于廊坊、武汉和重庆的三处物流园区，合计修建面积约35.1万平方米，总估值15.65亿元。

这是个不错的赛道，京东的优势在于，可以借此扩充规模，完善供应链。但也有投资者质疑，京东产发的与母公司依赖性较强，从REIT角度看，早期投资有回报稳固的特点，但在长线生长中，存在利益冲突的可能性。

多年地产野心，终于落地

良久之前，刘强东就倘佯在地产赛道，举棋不定。

大公司涉足地发生意，极易吸引外界的关注，被质疑吊儿郎当。

一方面，地发生意需要巨量资金撬动，大公司才有资格入场；另一方面，大公司能通过地发生意，衍生出金融、物流等业态。

重大的房地产市场，如一块诱人的蛋糕，摆在他们眼前。

今年，京东在北京亦庄以31亿元拿下一块土地，称此举是为建4000套员工租赁公寓，不以卖房为目的。

刘强东早期曾实验进入地产开发领域。早在2015年就注册了一家公司名为武汉楚梦家园置业有限公司（以下简称“楚梦家园”），刘强东任董事长、总司理职务。

时间来到2018年，京东设计在武汉新洲区建华中区域总部基地项目，项目进入审批阶段。

▲2018年7月，武汉项目建设用地设计允许获批。

拿到审批不久，2019年4月，刘强东退出这家公司的董监高名单。同时，本持股楚梦家园100%的武汉京东世纪商业有限公司撤出，转而由宁波梅山保税港区海盈纳投资治理有限公司（以下简称“海盈纳投资”）全资控股。海盈纳投资是坤鼎控股旗下子公司，非京东系公司。

这个项目，推广名称为 “CITY 港”（此前又叫“CITY ON”及“曦地港”），在各项审批文件中，该项目依然以“京东武汉华中区域总部基地项目”命名，建设单元一栏中是“楚梦家园”，但背后已没了京东的影子。

直到1月，京东武汉华中区域总部基地项目（CITY 港）举行完工立案挂号，其中，住宅部门建设完成，商业部门则仍建设中。

也就是说，这个项目走的是地产商的老路子，靠住宅回笼资金，附加商业、办公物业。

想必，权衡之下，刘强东看到地产开发的水太深了，于是选择离场。

2014年，京东盯上了房地产互联网营销生意，不外，那时刘强东看上的不只是房地产营销，而是背后的金融市场。昔时双十一时代，京东金融就团结房地产公司开展营销动作，试水房地产*模式。

时代诸多实验，未有大转机。

直到2017年，京东正式设立房地产营业部，招来原搜狐网副总裁曾伏虎任营业部总司理。曾伏虎展现出十足的野心，他立下军令状，称京东房产要五年见成败。并要连系京东支付，介入衡宇生意环节。

不外，在那时的京东系统中，房产营业部的职位不算高，隶属于京东商城居家生涯事业部。时代，京东零售还提出“京东房产自营”，不外，依然没有脱节“陈列展示”的模式。

现在，曾伏虎口中的五年之期已到，京东房产似乎还未激起水花。

倒是京东产发，让刘强东的地产野心终于落地。