他们打着“首套房”名义，却不一定是无房一族；手握上万万现金，也受得住大额冻资；只要能摇到一个靠前的号码介入选房，屋子面积固然越大越好，至于朝向、楼层、户型都不主要。新居与二手房伟大的倒挂差价，驱动着他们争相涌入打新市场。至于有没有深圳户口、落户是否满三年和社保是否缴满五年这些刚性指标，反而显得不那么主要。“打新”，已经演酿成2020年冬天里，深圳楼市最热闹的事情。但这一轮，游戏的规则改变了。

一名衣着质朴、其貌不扬的大姐，被铁栏杆阻挡在深圳华润城润玺一期选房现场外。手机屏亮起，她打开微信看了一眼，随后语音回复：“快瞧瞧200平方米和175平方米还各剩若干套？”

作为深圳“网红”豪宅项目，华润城润玺一期开盘现场，像这位大姐守候的人并不在少数。

他们打着“首套房”名义，却不一定是无房一族；手握上万万现金，也受得住大额冻资；只要能摇到一个靠前的号码介入选房，屋子面积固然越大越好，至于朝向、楼层、户型都不主要。

新居与二手房伟大的倒挂差价，驱动着他们争相涌入打新市场。至于有没有深圳户口、落户是否满三年和社保是否缴满五年这些刚性指标，反而显得不那么主要。

一边是手握大额资金但没有购房指标的投资客，一边是有购房指标但无法蒙受动辄上万万元房款的刚需客们。一门秘而不宣的房产代持生意由此兴起。

伴随着“打新潮”的发作，从起草房产代持协议到状师见证，再到利润分成，在深圳楼市，一条关于代持的产业链，以及串联上下游环节的一条龙服务，已经日臻成熟。

一位历久与深圳投资客、购房者和一线中介职员打交道的业内人士称，‘715’新政后，深圳新居市场多个无房优先购置、万万级别豪宅项目中，代持买家占比较高，个体项目代持买家占比跨越80%。

命中率低与捡漏

从摇号效果“出炉”到筹集完首付，需要多长时间？11月26日，“打新”客颜楚给出的谜底是：210万元用了2.5个小时。

当日下昼3点半，她在属意的新盘摇号中拿到“155号”的入门券。

颜楚对这个新盘做足了作业，914套住宅里，她意向购置的79平方米三房户型122套。除非前面购房者统一选择同样户型，否则，大略估算，两天后选房，颜楚“中签率”有望到达80%以上。

自身的蓄积、怙恃的支持、同伙的乞贷、男同伙信用贷，2个半小时，颜楚凑足首付210万元首付。

颜楚看中的这个新盘，位于深圳传统豪宅片区尖岗山。8.8万元/平方米的毛坯均价与周边精装新居价钱持平，看房需要验资200万元，诚意挂号需要冻资90万元。

最终相符购房资格、取得诚意挂号号的客户多达2120位，两相对比，“打新”命中率约1：2.3。

这样的比例足以让一众购房者涌起希望。11月24日上午，老于急忙走进深圳前海公证处，华润城润玺1期的摇号正在举行。

华润城润玺1期（华润城4期）在深圳是一个“网红”豪宅新盘。2014年10月，华润城润府1期首次开盘，均价4.75万元/平方米，3小时售罄；一个月后加推，均价上涨到约5万元/平方米，再度以3小时“光盘”。

2015年12月，华润城润府2期开盘，整体均价到达8.5万元/平方米，依然日光。2018年6月，华润城润府3期入市，均价约8.55万元/平方米，在首次启动公证摇号、公证选房后，同样当天卖光；时隔3个月，加推555套新居，售罄速率再次刷新纪录。

一切“日光”的业绩，感动一批又一批购房者。早从今年年初起，微信上林林总总关于华润城4期的打新群就层出不穷。

在11月16日释放出销售方案之后，两天内，华润城润玺1期收到诚意挂号申请15036批。最终，通过资料审批、入围摇号的有用挂号号是9687批。

然而，华润城润玺1期的可售房源，仅1171套。这意味着，入围之后的命中率低至1：8.3。

老于是在摇号之前两天，收到“完成诚意挂号”的短信，心里旋即升起期待。

来得太晚，摇号室已经关闭。他只能坐到门口大厅，眼睛紧紧盯向墙上的大屏幕。一轮又一轮的排序经由摇号系统摇出，投射到大屏幕上。一个小时后，名单悉数宣布。老于运气有点背，排在8900号以外。

“总共才1171套，失之交臂了。”他叹了口吻，却依然未曾放弃打新的刻意，“四周另有10万元/平方米以上的新盘吗？若是有，给我推荐下，我要摇号的那种。”老于迅速执行起planB。

比老于更幸运的是小林伉俪，摇到900多号。11月25日下昼，他们特意赶到选房现场，提前一天摸底。“我们原本计划买120平方米户型，但根据今天的选房情形，轮到我们可能已经没有什么好户型了。”小林伉俪就地暂且决议，不管第二天选房时剩下什么楼层、户型，只要有得买，什么都不挑。

打着“捡漏”想法的，不止小林伉俪。同一天来踩点的荆磊说，花了好几天时间研究户型，还制作了选房攻略，效果发现没有任何作用。他的号码排在1100以后，“轮到我选房的时刻，估量没得选。我现在只有一个信心，能买到就行。” 

“无房”客角斗场

“打新”，已经演酿成2020年冬天里，深圳楼市最热闹的事情。但这一轮，游戏的规则改变了。

“715”调控新政将限购局限扩大至深圳户籍及离异3年内的购房者之后，下半年，深圳大部门入市新盘都根据优先知足无房居民家庭购房需求的原则，分类确定入围人数，再接纳公证摇号计谋。

看似点水不漏的所有环节中，最恐怖的部门在于，豪宅价的新盘摇身酿成“刚需盘”；而打新的这些首套房客户，却非真正的“无房”一族。

颜楚并不是纯粹的刚需，三年前，她与男同伙在深圳东部置办了首套房。思量到60多平方米的户型难以知足婚房需求，趁着尚未领取结婚证，从10月份起，她以独身无房名义，加入这股声势赫赫的“打新”雄师之中。

79平方米的三房，单价介于8.5万元~9.2万元/平方米之间；最廉价的一套，总价靠近680万元。只管项目销售职员一再建议，将89平方米的户型也纳入思量范围，提高选房成功率，但首套房贷仅剩70多万元的颜楚计算过，无论是首付照样月供，只有79平方米户型是他们现在所能蒙受的价钱极限。

热度极高的华润城润玺1期，主推100平方米~200平方米，户型起步就直接指向刚改；价钱更是不亲民，均价高达13.1万元/平方米；总价，最低一套也快要1200万元。

上述筛选出来的9687人，均为无房客户，最低社保月数到达51个月，即4年3个月；他们为此支出的第一个价值是，每人冻结350万元的诚意挂号保证金。

选房首日，销控表上率先飘红的是两类房源，175平方米和200平方米的大户型；停止选房第二天上午9时左右，这两类大户型房源所有售罄。

资深投资客金姐是这些大户型热衷者中的一员。她获得的那张入场券在500号左右，正好排到选房首日最后一批名单中。“名额这么珍贵，我固然想选最大的200平方米户型。”11月25日，期待在选房现场的金姐有些焦虑，时间一分一秒过去了，大户型房源眼看越来越少，“只要有机遇，能买多大就买多大。能买到华润城，相当于中大奖，资金不是问题。”

金姐心仪的200平方米户型，以首套首贷估算，根据30年按揭年数，首付至少800万元，月供靠近10万元。她早已打听过，由于月供数额高昂，银行对于购房者的年流水要求设定在100万元以上。

“华润城4期是深圳历年打新的最高潮。这个盘的限价和限购基本形同虚设，有几个没房的刚需能买得起一万万起步的屋子？”一名浸淫深圳楼市十多年的投资客也向经济考察网发出叹息，“最终不照样沦为有钱人的角斗场、资源的盛宴？”

享受不到金姐口中所谓的“中大奖”，没资格介入摇号的唐姚已经迅速转移目的。她盯上华润城润玺1期长达一年，刚解决好二套房名额，却不得不接受仅无房客户入选的现实。

唐姚重新看上的，是位于深圳南山的龙光前海天境。这同样是一个热门新盘，现在尚未获取预售证，但坊间听说，该盘订价10.7万元/平方米，需要冻资500万元。

为了万无一失，唐姚正在想方设法将手中的那套房腾挪出去，“下周我也是无房客户了。”她语气里充斥着新的期待。

代持生意

身家不菲的投资客们涌进新居市场，手中的“无房”名额并不是凭空而来。唐姚选择了依赖自己腾挪，更多的投资客，则选择借名买房。

同伙、家人、亲戚之间可以合资、抑或借名；熟悉的、不熟悉的，只要一方有房票、另一方有钱，也可以联起手大干一场……用业内术语来界说，这些通通都是代持。

“代持”买家们无比盼望享受到这场盛大的狂欢。

“我身边的偕行统计过，华润城4期的代持比例跨越80%。”上述浸淫深圳楼市十多年的投资客给出一个数据。

更多的细节佐证着这个重大的比例。11月25、26日两天，华润城润玺1期的选房场外，随处可见打开微信远程遥控内场选房者的真正买家，谈天内容此起彼伏但一模一样：“现在还剩什么户型什么楼层？”、“发个销控表来看看”、“轮到哪一号了？”

金姐一早就与自己的代持人对好流程。为了这次“打新”，她启用3个代持名额，最后摇中一个。“若是只找一个代持，成功率多低啊。”金姐心中打着小算盘，只不过，她需要支出的是，撬动1000万元以上的流动资金，用作冻资。

3个代持名额所有来源于身边的远方亲戚。“你找的人一定要靠谱，万万别通过中介。若是连代持人都不熟悉，又怎么能把这么大宗买卖托付给他呢？”关于代持的每一个步骤，金姐滚瓜烂熟——

合适工具应该是身边知根知底的亲戚同伙，可以追溯到历史债务情形，保证在自己的掌控局限内；每次对话、转账都必须逐一留下纪录。一定要提前签好代持协议；代持协议上必须明确标注上这套房源的户型、单价、总价、首付、月供、每年年化利率等细节。

经济考察网获取的几份《房产代持协议》中，对于代持方式以及买卖双方的权力和义务，现实条款的约定加倍详细。

既设置了衡宇产权以及处置权所有者条款——真正买家享有该房产的产权，为该房产的现实所有权人，负担因购置房产所发生的所有用度（包罗但不限于购房款、税费、产权挂号费等），因使用或谋划该房产发生的所有用度（包罗但不限于水电费、物业治理费、维修费等）；协议签署时代，代持人必须配合真正买家解决授权委托书公证或其他抵押手续，全权授权真正买家处置与该房产有关的出租，治理、处分等。

也给出了后期可能泛起的各种问题解决方式——未经真正买家赞成，代持人不得以该房产对外设定抵押、质押，不得以任何形式将该房产转让或处分或以物抵债；若因代持人的缘故原由，如债务纠纷，婚姻纠纷等，造成代持衡宇被查封或者被执行的，代持人应提供其他任何财富向司法机构申请解封。若是造成损失的，代持人应当赔偿真正买家的所有直接损失和间接损失。

在真正买家提出排除代持协议时，代持人应当无条件赞成，而且配合甲方解决过户等手续，将该房产转移至真正买家或其指定第三方名下。若代持人为真正买家代收衡宇购房款的，应在收到受让方支付的衡宇转让款后3个工作日内全额转让至甲方指定收款账户。

《房产代持协议》，从某种意义上来看，更像是一份双方确立信托同盟的君子协议。只管“代持”买家们坚持以为这样的协议具备执法效应，但实操中，一定水平上照样存在着不可控的风险。

迄今为止，深圳一线中介职员小丁至少操作了4宗代持生意，其中就有1宗露出危急：代持人在房源后期买卖过程中，强制要求真正买家必须另付10万元好处费，方愿意配合解决手续。

“以是，签署协议时，一定要叫上状师签字；若是还想保稳，那再去公证处公证一下。”金姐正认真向围在身边的购房者支招，她说，另有一种极端的方式，若是着实很忧郁，可以在买房之后直接解决抵押贷款，提前套现。“这不就避免了代持人违约随便处置屋子的风险？”

在深圳市场上，代持生意并不罕有。一个首套房名额的代持费，一样平常在10万元左右；作为“网红”豪宅，华润城润玺1期的代持用度更高一些，15万元~50万元不等。若是通过中介渠道，还要另外支付1万元~1.5万元的代庖用度。

根据当前深圳的新居限售政策，取得不动产权力证书之日起3年内克制转让；新居的交房时间至少在2年以后。因此，市面上这类代持名额，普遍是5年之内没有购房需求的无房深户。

“5年后，无论买家是想出售，照样矜持，都可以根据二手房买卖流程来操作。只不过，若是仅是将房产转移到买家自己名下，双方往往会约定把房价调低至住建局划定的最低计税价举行过户，最大水平节约转让税费。”小丁告诉经济考察网。

即便面临诸多的风险与投资安全隐患，代持买家们“有恃无恐”的底气在于，此前深圳法院曾经审讯过几个代持判例，效果通通是支持现实出资人的权力。

有票也有钱

限价的特定靠山下，新居与二手房之间“鸿沟般”的价差释放出伟大套利空间，诸如6年后单价上涨至20万 ，年化投资回报率跨越15%的预期，让金姐们有了跑步进场的连续动力。

代持打新的买家们，直接诉求是期待现有财富至少能翻上几番。

在贝壳找房APP上，当前华润城润府1期的挂牌单价在11万元~19万元/平方米不等；润府2期的挂牌单价大部门在17万元/平方米以上；润府3期的挂牌单价则介于16.7万元~18.9万元/平方米之间。深圳中原的成交历史信息显示，华润城润府3期最新成交单价约17.6万元/平方米。

两相对比，华润城前3期的房价，六年间涨幅普遍跨越1倍，最高甚至跨越2倍；同一个楼盘，华润城润玺1期的新居订价，相比二手房的价差也高达5万元/平方米左右。

而唐姚心仪的龙光前海天镜，周边二手房均价新近达12.8万元/平方米，同样一买就享受到快要3万元/平方米的价差。

“这波‘打新’者，将升值放在第一位。深圳新盘限价，至少在价钱上就给了他们买到即赚到的感受。”一位历久与深圳投资客、购房者和一线中介职员打交道的业内人士提到。

更真实的因素还在于银根放松了。“9月初，深圳的谋划贷收紧过一阵子。但9月尾10月初，整体资金面又最先悄然放松。”上述深圳业内人士对经济考察网透露。

11月25日，倘佯在华润城润玺1期选房现场的，另有一类特殊群体——金融机构的客户经理或者从事理财推广的职员。

一名金融公司的理财推广人士一早陪同事选完房，直接原地蹲点，试图从重大的购房者群体中获客。据他领会，近段时间，许多意指华润城4期的购房者都提前做了过桥贷，筹措资金。

11月28日上午，颜楚的打新之旅终于尘埃落定，她选到了自己最满足的第一批次屋子。接下来，她还要思量一个问题，到底是将手上房源解决抵押贷款，照样直接出售套现？她早已咨询过相关人士，解决屋子抵押贷需要以公司名义，利息是3厘，放款只需要1个多月时间。

深圳40周年的“大礼包”，一定水平上也给予了这股“打新潮”更高的预期。“715”调控新政之后， 7月下旬至8月份，深圳楼市曾短暂进入消化期。然而，深圳建设中国特色社会主义先行示范区的顶层设计文件甫一公布，整个市场热度又重新上扬。

“深圳房票市场这么成熟，最会看眼色的固然是投资客。”上述深圳业内人士近期一再与一众意向打新者打交道，他说，“有钱、有票，又对市场有一个上涨的预期，打新潮怎么可能不发作？”

一个隐秘的信号体现在，无论是政府相关部门，照样其他各界，人人似乎颇乐于见到云云的热度。“‘715’谁人时间点，深圳决策层调控的诚意确实满满。但现在回望，一系列动作相当于将这波购房需求大幅度逼往新居市场了。”该深圳业内人士对经济考察网透露。他曾介入彼时深圳相关部门组织的多场楼市座谈会。

在一座都会内里，相比二手房，新居销售额对于GDP的拉动作用更为伟大。而且，只有新居市场足够热闹，开发商在公然土地市场的角逐才会加倍猛烈。

美联物业天下研究中心统计的数据显示，今年停止11月23日，深圳已经出让了28宗居住用地，同比增幅高达133.3%；宅地的出让总额达757.99亿元，相较去年整年的397.09亿元上涨了90.9%。（颜楚、老于、小林伉俪、荆磊、金姐、唐姚、小丁均为假名）