2022年5月，坐落北京市海淀区、闻名全国的豪宅社区“万柳书院”成交了一套法拍房。这套房产在5503万元起拍价的基础上翻了近两倍，成交价1.09亿元。其建筑面积298.96平方米，折合每平方米约36.47万元，一举把北京房价的天花板拉升到了纽约上东区的高度。

这套房神话般的存在，让万柳书院的一些业主坚决了对高房价的崇奉。一位代理该楼盘的生意人表明，一套接近社区会所、面积为323平方米的平层，总价为1.03亿元，业主坚持不议价。

“这套房是坐落社区中心方位的楼王，简直没有住过人，房间内还放着全新的德州扑克桌。”该生意人表明，“现在现已挂牌超越200天，单价比36万要低，但并没有多少询价的客人。”

豪宅生意公司丽兹行发布了一组令人清醒的商场数据：

在6月的北京新房商场，豪宅（总价1500万以上产品）成交均价为7.62万/㎡, 环比下降9.72%, 同比下降21.2%。其间别墅产品的均价环比下降4.01%, 同比下降31.62%。

据丽兹行人士调查，北京全市二手豪宅库存较为平稳，保持在2200套的水平。全市整体二手房源挂牌量继续走高，豪宅首先有削减趋势，但并不是由于成交向好，而是买方商场成交减缓，许多业主干脆就挑选不挂牌了。

“假如业主着急卖的话，挂牌报价与终究成交价会差许多，现在归于买方商场。商场会优先成交价格低且房况好的。”一位活泼在海淀后厂村邻近的豪宅生意人表明。

这位生意人一般会奉告自动来询价的客户：“价格可谈”。他于近来促进成交一套面积285平方米的四居室，终究成交价2600万元。这套房坐落海淀百旺公园旁，地点社区是闻名的“大厂高管盘”。

出售的当天晚上，小区内另一位同户型业主便联络他奉告底价。生意人表明：“业主看到其他房源成交后，深夜自动来电，洽谈推行战略和意向客户，奉告咱们最新底价，之前他给出的报价是3050万元。”

另一位朝阳区亚奥板块的生意人表明，国奥村的一套顶层复式，3天带看40多组客户，第三天就成交了。“卖方于2012年购买偏重新装修，其时购入价是1300万，由于长时间寓居国外，实际使用较少，十分诚心出售，出售时的诉求是月底拿到资金。”

这套豪宅开端挂牌价是3700万元，终究成交价是2700万元。生意人表明，终究成交总价，比类似户型降低了700万元左右。

2023年二季度，北京二手房源挂牌量接连3个月都保持在超12万套的水平，较2022年平均8万-9万套的水平，挂牌量上涨近四成。依照每月1.1万-1.2万的网签水平，把当时房源悉数卖光需求9个多月，正常水平是6—7个月，当下去化速度偏慢。二手豪宅的去化更慢些，平均在10.8个月左右。

但这比新房商场要“健康”得多。华创证券分析师最近的计算结果是：到 2023 年 5 月底，北京新房库存量约 1240 万方，去化周期 18.7 个月，排名全国第四，前三名是徐州、嘉兴和常州。

特别是北京的市郊，形成了“慵懒库存”，去化周期已超越40个月。假如是市郊的别墅产品，给生意人的佣钱率乃至高达15个点以上。

不差钱的二手豪宅业主能够等，卖豪宅的新房开发商却不得不采纳行动了。

36氪不久前报导过，一家以囤地开发发家的豪宅开发商，此前不急着卖的顺义中心别墅区豪宅项目，售楼处也开端对中介门店的生意人敞开——2022年6月拿地、同年12月取证的新盘，在2023年头就引入了途径的生意人代销。

曩昔，这家开发商根本在尾盘现房出售阶段才会与途径协作，也不看重楼盘的到访量。为了鼓励生意人的积极性，营销总特别推出了“带客户到访，奖赏200元购物卡”的限时鼓励。假如成功签约，再别离奖赏经理人、店长3000元购物卡。

一位中介小哥玩笑地说：他们骑着和外卖员相同的电瓶车，卖起了3000万一套的平层、4000万一套的下跃、5000万一套的联排。

实际上，2023年北京顺义别墅产品去化遍及有难度，除了商场饱满、价格偏高级原因，周边的竞赛也很剧烈。据区域内生意人反映，孙河及中心别墅区的一手别墅产品月均去化在20套左右，这个水平简直同比跌落50%。

在主城区的新房商场，比如中建玖合府、中信城四期、国安府二期等倒挂盘的放售，必定程度上激活了豪宅成交的生机。

据“地产营销人”计算，2023上半年，北京单价十万以上的新房，成交套数是1847套，同比增加43.85%；成交均价是12.56万元，同比增加12.25%；成交金额为370.59亿元，同比增加42.89%。

但是，假如以总价1500万元以上来界说豪宅，就会看到不同的现象：据丽兹行计算，6月北京新房豪宅成交量为314套，同比下降61%。

种种迹象表明，万柳书院的楼王也仅仅商场周期的一部分，而不是逆周期的存在。

最近，天风证券分析师在房地产职业研报发布了一张全国各线城市商品房成交热力求，绿色代表成交热度负增加，橙色代表成交热度正增加，色彩越深，涨幅或跌幅越猛。一线城市及北京的热力求趋势极为类似：

2022年一片绿色，2023年2月开端转为橙色，但仅保持三个月，5月又变成绿色，6月至7月色彩逐步加深。